Archive by Author

Smart å selge og vente på prisoppgang på boliger?

Spørsmål:

Jeg har en 35 kvm leilighet sentralt i østre Bærum, har fulgt med på boligmarkedet noen måneder fordi jeg er på jakt etter en større bolig. Ser at det blir vanskeligere og vanskeligere å få solgt i det området jeg bor og har tenkt på om det er smart å selge nå så jeg får en nogenlunde god pris for boligen min og bo/leie fram til jeg finner noe nytt?

Svar:

Siden du også skal selge en leilighet, kjøper og selger du i omtrent samme marked. Er du bekymret for å kjøpe først, kan du jo selge først. Som regel kan du sikre deg en relativt lang overtakelsesfrist. Om du venter eller ikke, er uansett en risiko å ta. Boligprisene kan begynne å stige igjen relativt raskt, og da må du kjøpe dyrere enn du kunne gjort nå. Din økonomi må avgjøre hvor stor risiko du er villig til å ta.

Er det fra et økonomisk standpunkt bedre å leie etter studietiden og utsette boligkjøpet?

Spørsmål:

Jeg err en student med deltidsjobb som så mange andre, og har en romslig økonomi når jeg leier. I løpet av studiet (altså utenom ferier hvor jeg forsåvidt også jobber) har jeg ca 250 arbeidsdager for å få til det, hvor tanken naturligvis er å spare opp egenkapital til egen leilighet. Det problematiske er at arbeidsmengden tilsvarer et av fem studieår, noe som gjenspeiles i karakterene. Er det fra et økonomisk standpunkt bedre å leie etter studietiden og utsette boligkjøpet?

Svar:

Ut fra et økonomisk synspunkt er det ikke riktig at studenter skal spare. Dette er for øvrig en problematisk side ved BSU-ordningen. Mens man studerer bør man prioritere å få gode karakterer. Problemet er selvsagt at man kan bli utestengt fra eiermarkedet i lang tid, også etter at man er ferdig på studiene. Når myndighetene har gjort det så gunstig å eie bolig, har de samtidig gjort barrieren inn på boligmarkedet større. De høye prisene reflekterer hvor gunstig det å eie er, derfor bør du nå heller ikke ha hastverk. Derfor synes jeg du skal prioritere gode karakterer.

Hvordan har det seg at boligprisene skal ned i storbyene?

Spørsmål:

Hvordan har det seg at boligprisene skal ned i storbyene, så lenge arbeidsledigheten og rentenivået holder seg stabilt og tilflyttingen til storbyene gir større økning i behov enn utbyggere klarer å dekke gjennom nybygging?

Svar:

Det er vel ingen som har sagt at prisene skal ned. Momentene du nevner taler for fortsatt prisvekst. Prisnivået er likevel ganske høyt og prisene utenfor byene er lavere. I tillegg kan forventninger til prisfall utløse prisfall. Ved at kjøpere blir avventende og selgere ivrige. Mange ser seg om etter bolig utenfor byene. Oslo har i løpet av få år gått fra å ha netto innenlandsk innflytting til netto innenlandsk utflytting. Først og fremst til Akershus.

Alle leilighetene jeg har forhørtmeg om har gātt over takst ?

Spørsmål:

Det sies så bastant at prisene har gått ned I høst. Men alle de leilighetene jeg har forhørt meg om har gātt over takst! Er dette en annen hausing av media?

Svar:

Statistikken viser prisnedgang, men ikke veldig mye. Det er stor variasjon. Dessuten er dette ikke målt i forhold til prisantydning, men i forhold til en tilsvarende bolig måneden før.

Nedgang i boligmarkedet vil være mindre merkbart utenfor de største byene?

Spørsmål:

Tror du en evt. nedgang i boligmarkedet vil være mindre merkbart utenfor de største byene? Det er vel primært i storbyene vi har sett bobletendenser, mens markedet har vært mer nøkternt på landsbygda?

Svar:

Det er typisk slik at de boligsegmentene som har steget mest i pris, også faller mest når markedet snur. Prisendringene kan nok derfor være størst i byene. Dessuten er det større svingninger i prisen på leiligheter enn eneboliger, og leilighetene er først og fremst i byene. Førstegangskjøpere kjøper gjerne leilighet, og i byene. Det er denne kjøpegruppen som utgjør de største bølgene i boligetterspørselen. Det er nok disse som nå avventer og bidrar til lavere priser.

Utleie er ikke spesielt lønnsomt i Norge ?

Spørsmål:

Har flyttet sammen med kjæresten, og leier nå ut min gamle leilighet i gamlebyen i Oslo. Tjener lite på utleie. Ville du vurdert å selge leiligheten i løpet av det neste året?

Svar:

Utleie er ikke spesielt lønnsomt i Norge. Det eneste som gjør det lønnsomt er hvis boligen stiger mye i pris. Nå tror jeg ikke vi kan forvente stor prisvekst i årene framover. Det taler for at du like gjerne kan selge den, med mindre det er andre grunner enn de økonomiske for at du skal beholde den.

Hvor høy rente bør man regne med å måtte kunne betjene med dagens lønn i en fast jobb?

Spørsmål:

Hvor høy rente bør man regne med å måtte kunne betjene med dagens lønn i en fast jobb?

Svar:

Dette er et vanskelig spørsmål. I 2008 nådde boliglånsrenta 8 prosent. Selv om jeg synes det er svært usannsynlig at den kommer dit før om mange år fram, kan jo det være et greit rentenivå å regne på. (Husk skattefradraget på renteutgiftene)

Hvordan tror du korreksjonen vil arte seg?

Spørsmål:

Hei, dersom boblen sprekker hvordan tror du korreksjonen vil arte seg? Er det sannsynlig at vi får et krakk? Og hvor sårbar er vi overfor endringer i renta eller et sjokk i oljeprisen?

Svar:

Dersom vi ikke får et betydelig oljeprisfall, renteøkning eller annet sjokk i økonomien, blir nok korreksjonen lite dramatisk. Det er for mange momenter som også støtter oppunder boligprisene da. Ren gjetning selvsagt, men kanskje vi kan få en jevn nedgang på opptil 10 prosent – i verste fall. Får vi andre økonomiske sjokk, vil Norges Bank redusere renta og dempe utslaget på boligprisene.

Vil vi aldri vil nå målet i forhold til boligproduksjon?

Spørsmål:

Det offentlige setter mål i forhold til boligproduksjon. Private boligaktører står for byggingen og ønsker størst mulig fortjeneste. Har vi en målkonflikt som gjør at vi aldri vil nå målet i forhold til boligproduksjon? Vil ikke en privat aktør redusere boligproduksjonen hvis det fører til bedre fortjeneste?

Svar:

Markedet for nye boliger er svært volatilt og det tar lang tid med høy risiko for utbygger. Forventningene til boligbehovet og boligprisene endres mye i løpet av byggeperioden. Derfor vil vi fortsatt oppleve store svingninger i både boligbehov og boligpriser framover også. Siden boligprisutviklingen er så viktig for husholdningenes økonomi og norsk økonomi, bør myndighetene gjøre mer for å sikre en tilstrekkelig og jevn boligproduksjon. Men hver enkelt utbygger har trolig ikke stor nok markedsandel til selv å påvirke nyboligprisene. Derfor tror jeg ikke akkurat dette er et argument for å regulere markedet bedre.

Prisfall pga arbeidsinnvandring

Spørsmål:

Jeg er forundret over at man ikke ser risikoen for at arbeidinnvandringen, som har vært enorm de siste årene og som har bidratt til økte boligpriser ,også kan være en betydelig risikofaktor når det gjelder et fremtidig prisfall på boliger. Ser ikke bort fra at arbeidskraft strømmen kan gå andre veien de neste årene og at mange utleie boliger da vil stå tomme, som igjen vil føre til videre boligprisfall. Hvorfor er ikke dette et tema når man ser inn i spåkulene ?

Svar:

Jeg er helt enig med deg i det. Det skal nok ikke så mye til som vi tror, at innvandringen faller tilbake og de som allerede har kommet vender hjem igjen. Men det må nok et tilbakefall for norsk økonomi og økende arbeidsledighet til. Dermed kan boligprisfallet i så fall bli forsterket av lavere etterspørsel fra innvandrerne.

Lønner det seg å vente med å kjøpe?

Spørsmål:

Driver å ser etter hus for tia. Lønner det seg å vente med å kjøpe, sånn utpå vårparten?

Svar:

Det er stor usikkerhet om hvordan prisene vil utvikle seg framover. Forhåpentlig skal du bo i huset lenge, da vil ikke endringene nå og fram til våren bety så mye. Kanskje er det større risiko for at drømmehuset blir solgt før du er klar? Sesongmessig kan det være lurt å kjøpe nå, for prisene har en tendens til å stige over årsskiftet, for så å falle litt på våren igjen.

Hvor investere penger?

Spørsmål:

Jeg kjenner endel som har kjøpt utleieleilighet som de har regnet med å tjene penger på etterhvert. Nå når det sannsynligvis ikke lønner seg, hvor ville du investert penger du har til overs?

Svar:

Utleie i Norge lønner seg nok kun dersom boligprisene stiger mye. Skatt på leieinntekter og ikke på «eieinntekter» bidrar til det. Alternativene er vel aksjer eller banksparing. Hva med litt i aksjer og resten i banken?

Hvor stor rolle spiller medias dekning av boligprisene inn på markedet?

Spørsmål:

Hvor stor rolle spiller medias dekning av boligprisene inn på markedet? Og hvor avgjørende er psykologi og følelser? Markedet virker veldig følsomt. Hvorfor er det slik?

Svar:

 

Media og psykologi spiller nok en viss rolle over en kortere periode. Det som skjer er at det påvirker folks forventninger til boligprisutviklingen. Når tilstrekkelig mange snur fra å forvente oppgang til å forvente nedgang, skjer det store endringer i tilbud og etterspørsel. Tilbudet av boliger stiger fordi mange nå vil selge før de kjøper og skynde seg før prisene faller enda mer. Tidligere ville de kjøpe først for å få enda bedre pris for sin. Det er selve endringen i atferd som skaper ubalanser i markedet. Når tilbudsoverskuddet er absorbert, normaliserer dette seg.

Selge eller vente?

Spørsmål:

Hei jeg skal selg en 3-roms leilighet på Bølerlia i Januar 2014. Men har også mulighet til å vente en måned eller to hvis det tilrådes. Bør jeg vente? når er det best å selge?

Svar:

Jeg ville gjort alt klart slik at den ligger ute for salg tidlig i januar. Normalt kommer det mange kjøpere på markedet da og prisene stiger. Jeg tror det også skjer i januar 2014, selv om usikkerheten er større nå. Hvis valget står mellom januar og noen måneder senere, ville jeg valgt januar.