Archive | Boliglån

RSS feed for this section

Lev enkelt og få mer i lån

Hvis du ikke har bil, barn eller visse andre forhold som gir deg ekstraordinære utgifter får du mye mer i lån enn de som har nevnte forhold. 2-3 småbarn og bil gjør at du risikerer å få opp til en million kroner minder i lån enn de som ikke har barn og bil. Og har du kredittkortgjeld, studielån, annen gjeld samt billån vil også dette påvirke hvor mye du kan bruke til boligkjøp.

Bankene ser på betalingsevnen, betalingsviljen kommer desverre i andre rekke og den som lever spartansk og har god betalingsevne selv med en middels inntekt kommer ofte dårlig ut.

Bankene bruker standard målemetoder fra SIFO og regner ut hvor mye du kan betale ned på et lån. De ser ofte ikke menneskene oppe i det hele så du bør dra til banken og snakke med dem ansikt til ansikt for å få de beste betingelsene.

Hvis du har to barn i barnehage regner banken med at du kan mister en betalingsevne på femti tuden kroner i året, det betyr selvsagt at de innvilger lavere lån. Familier med mange barn trenger ofte større boliger, men kommer altså uheldigst ut når det gjelder godkjent lånesum. Allikevel bør du snakke med kunderågiveren i banken og belyse forhold som er gunstige, f.eks. at barn i SFO er billigere enn barn i barnehage, at søskenmoderasjon gir deg romsligere økonomi, få med alle forhold som kan gi deg fordeler i diskusjonen.

Hus kostet 500.000 mer å pusse opp – måtte ta ekstra boliglån

En familie fra Sørlandet fikk seg en solid overraskelse da de skulle pusse opp eneboligen de nettopp hadde kjøpt. Boligen ble kjøpt i forholdsvis dårlig stand til det kjøperen selv karakteriserer som ”en god pris” og familien klarte seg med et greit og forholdsvis lite lån. Familiens plan var deretter å sette huset i moderne stand, og omfattende reparasjoner og modernisering var nødvendig. Imidlertid gikk ikke oppussingsprosjektet helt etter planen.

Et stykke ut i arbeidet oppdaget håndverkerne familien hadde leid inn at huset hadde omfattende skader i strukturen, og dette var skader som selger ikke var ansvarlig for. Dermed ble oppussingens totalpris på nesten en halv million kroner mer enn planlagt og først antatt ut fra en uavhengig vurdering. Familien uttaler i et intervju: ”hadde vi vært klar over boligens omfattende skader, hadde vi sannsynligvis ikke kjøpt den, eller lagt inn et bud langt lavere enn det vi faktisk la inn”. Megleren sier på sin side at ”slike skader kan en ikke alltid ta høyde for, og det ble gjort eksplisitt på forhånd at huset ble solgt ”as is” uten ekstra ansvar for selger i ettertid”.

Familiens boligdrøm ble dermed en del dyrere enn hva de opprinnelig hadde budsjettert med, og ekstra boliglån måtte søkes. I tillegg kommer ekstra kostnader i form av midlertidig husly, da den nykjøpte boligen ikke bare blir dyrere, men innflyttingstidspunktet må flyttes fremover i tid. Slike historier er alltid kjedelige, men det viser igjen viktigheten av å gjøre et grundig forarbeid ved kjøp av oppussingsobjekter eller boliger med behov for seriøse utbedringer. Har en ikke den nødvendige kompetansen selv må en sørge for å hente inn eksterne eksperter som kan oppdage denne type feil før eventuelle bud legges inn. På sikt kan man spare mye på å få en uavhengig ekspertvurdering, og unngå scenarioet den uheldige familien fra Sørlandet opplevde.

Mye å spare på å selge huset selv

Det er gode tider for eiendomsmeglerne om dagen. Boligmarkedet er brennhett og prisene ser ut til å stige inn i evigheten. Mange får seg dessverre en mindre hyggelig overraskelse når de oppdager hvor dyrt det faktisk er å selge bolig i Norge. Ikke bare er det ofte flere offentlige gebyrer, avgifter og liknende, en må også ta med trykking av prospekter, annonser i aviser og på nett, eiendomsmeglerens timelønn og så videre i beregningen. Regningen kan fort komme opp i 100.000 kroner, og derfor har det blitt mer og mer vanlig og heller gjøre mesteparten av jobben selv. Da trenger man også et minder boliglån på neste bolig 🙂

Ulempen med å gjøre det selv er selvfølgelig at det fort kan bli litt mindre profesjonelt. Små detaljer kan gi store utslag når man skal selge bolig, og det man sparer inn på å droppe eiendomsmegler kan man fort tape på den endelige summen man oppnår for boligen. Det er derfor svært viktig å forberede seg skikkelig før man forsøker å selge bolig på egen hånd. For eksempel er du avhengig av å få tatt skikkelige bilder av leiligheten, og det nytter det ikke å ta med mobilen. Derfor må du nesten kjenne noen med grunnleggende kunnskaper om foto og bildebehandling, og som har tilgang på et ordentlig speilreflekskamera. Det kan også være lurt å forhøre seg med noen med erfaring med innredning og møblering for å høre hvordan du kan gjøre boligen din så tiltalende som mulig. Vurder også hvor mye og hvordan type annonsering du ønsker. De store papiravisene er dyrere enn Finn.no, for eksempel, og dette er noe du må tenke over.

Hvis du planlegger å selge boligen din selv må du uansett sørge for å få hjelp til å fullføre salget etter endt visning og budrunde. Det er naturligvis svært viktig å sørge for at alle papirer og dokumenter er i orden, at alle avgifter betales, og så videre. Her kan en eiendomsmegler eller en advokat med erfaring innen boligsalg være nyttig, og det trenger ikke koste mye. Du kan spare mye på å droppe eiendomsmegleren når du selger bolig, men er du ikke skikkelig forberedt kan du også tape mye penger.

Økningen i boligprisene flater ut mot 2016, i følge analyseselskap

Prisveksten på boliger i Norge har vært markant den siste tiden. I løpet av de tre siste årene har veksten vært på mellom syv og ni prosent. Analyseselskapet Pöyry anslår en vekst på hele åtte prosent også i 2013, men for dem som skal kjøpe bolig i de nærmeste årene, er det allikevel visse gode nyheter. Samme selskap ser for seg en lavere prisøkning frem mot 2016, grunnet økt boligbygging.

Aktivitetsnivået i byggebransjen er på sitt høyeste siden februar 2008, men høy innvandring begrenser effekten av de nye boligene. Det forventes derfor på ingen måte en nedgang i prisene, men veksten kan allikevel komme til å bli mindre enn det vi har sett de siste tre årene. Siden 2005 har boligprisene i Norge som helhet økt med ekstreme 60 prosent, og i noen landsdeler til og med enda mer. Rogaland topper listen, mens Hedmark ligger nederst av Norges fylker. Oslo ligger rundt gjennomsnittet, selv om hovedstaden også har opplevd en svært høy prisvekst i de mest populære bydelene. Også i andre norske byer har det generelt vært gode tider for dem som har solgt bolig den siste tiden.

Det vil fortsatt være kamp om attraktive boliger i årene som kommer, men det kan altså allikevel bli noe enklere å etablere seg på markedet om et par år, enn hva tilfellet har vært i de seneste par årene, skal man tro analysebyrået Pöyry. I en uttalelse fra selskapet hevdes det at finanskrisen har ført til større usikkerhet og økt sparing i norske husholdninger, men at sparingen fører til økt boligetterspørsel og er en faktor som driver prisene oppover.

En annen faktor som kan påvirke boligprisene på sikt, er det nye og høyere kravet til egenkapital ved søking av boliglån. Effekten av dette er det dog for tidlig å si noe om.

Leilighetskjøpere opplever å måtte by over seg selv flere ganger

Det er kamp om leilighetene i de største byene i Norge, og markedet for salg av boliger er for tiden svært hett. Flere aviser har i det siste skrevet om personer som må by over seg selv opptil flere ganger, på tross av at de er eneste budgiver på en leilighet.

I slike tilfeller har megleren mest sannsynlig satt prisantydningen kunstig lavt – i håp om at ”lokkeprisen” skal skape mer interesse og flere potensielle kjøpere på visning. Hvis interessen er mindre enn megler forutså, kan den spesielle situasjonen oppstå der en budgiver for eksempel gir et bud nøyaktig tilsvarende prisantydning, men allikevel opplever at budet ikke blir akseptert. Dette virker ulogisk, da folk flest sin oppfatning av en prisantydning er at dette er den laveste prisen en selger kan akseptere for sin leilighet.

Dette stemmer dog ikke alltid. Hvis en megler har spekulert i å sette prisantydningen noe lavere enn hva selger faktisk er villig til å akseptere for boligen, kan en oppleve å måtte by over seg selv og boligens prisantydning helt til man når prisen selger ”egentlig” forlanger. En megler kan ha forventet flere personer i budrunden, og at boligen skulle gå for mer enn hva selger forventet. Er interessen begrenset til én budgiver, stiller saken seg annerledes og megler kan oppleve å få et aldri så lite forklaringsproblem.

Denne formen for lokkepriser er forbudt, men allikevel dessverre forholdsvis utbredt.

”Lokkepriser” i boligmarkedet – noe å se opp for

I den siste tiden har det vært mye fokus på såkalte ”lokkepriser” ved salg av leiligheter og boliger. Kort sagt går dette ut på at meglere setter prisforlangende lavere enn leilighetens faktiske verdi eller hva selger forlanger. Dette gjøres for å få flere treff på sider som Finn.no, og å få flere på visning, i håp om å stimulere til økt budgivning.

Hvis selger og megler avtaler at en leilighet for eksempel skal selges for 2,1 millioner, kan megler ofte bli fristet til å legge den ut til 1,9 millioner på Finn.no. På denne måten fanger han også opp de som har satt 2 millioner kroner som sin øverste grense ved kjøp av bolig. Megler oppnår sannsynligvis et høyere antall på visningene av leiligheten, og kanskje blir budkrigen mer intens.

Lokkepriser er selvfølgelig ikke lov, og er noe meglere gjerne nekter for. Det er vanskelig å bevise, men det er allikevel liten tvil om at dette er et utbredt fenomen i dagens boligmarked. Sinnssyke budrunder og leiligheter som ender opp mot en million kroner over prisantydning er ofte tegn på at prisen er satt for lavt i utgangspunktet. Selvfølgelig kan leiligheter selges for mer enn markedsverdi, men leiligheter som selges til langt over prisantydning er såpass vanlig at dette neppe alltid er tilfellet. Meglere er tross alt eksperter på salg av boliger, og det er neppe kun feilaktig prising av boliger som fører til at leiligheter ofte går såpass mye over prisantydningen som vi ser i dagens boligmarked.

Skal du inn på boligmarkedet er dette noe det er verdt å tenke på. Det er naturligvis ikke slik at den prisen en leilighet legges ut for, er det den kommer til å selges for når støvet etter en lang budrunde har lagt seg.

Følg med på boliglånet ditt og spar penger

Kan du uten videre si hvor stor rente du har på boliglånet ditt? Neivel. Da er du ikke alene. Undersøkelser viser at veldig mange lånekunder ikke vet hvor stor prosent rente de betaler, det gjelder faktisk så mange som 1 av 2 . Og 1 av 10 vet ikke hvor stort boliglån de har.

Questions-to-ask-before-getting-a-loan-590x260Menn følger litt bedre med enn kvinner når det gjelder rentestørrelsen, 6 av 10 menn vet hvor stor den er mens bare 4 av 10 kvinner vet det. Norstat har undersøkt dette og undersøkelsen viser også at mange vurderer å bytte bank, men de færreste gjør det. 40 prosent av de spurte sier de vurderer å bytte bank, men bare 4 prosent har gjort det. De 36 som ikke har gjort det taper penger. Det er også en god del lånekunder som ikke vil bytte bank fordi de får god kundeservice eller at det ikke syns det er bryet verdt.

Man kan spare tusenvis av kroner hvert år på å følge bedre med på lånene sine, da særlig huslånene. Det er kjapt å skifte eller refinansiere, timesbetalingen blir enormt god hvis man bruker 3 timer på å skifte og man sparer 10000. Har man et lån på 2 millioner kroner så sparer man ca. 5000 kroner på å få satt ned renten fra 4 til 3,6 prosent.

Det mest sjokkerende med undersøkelsen er at 50% av de spurte ikke har sjekket om det lånet de har i dag har de beste betingelsene som er mulig for dem å få.

 

OBOSBanken er en realitet

obosbankenNå kan OBOS starte med boliglån, og det er ingen tvil om at dette blir et populært tilbud. Folk flest har mer tiltro til OBOS enn til bankene og lånesøknader vil strømme inn. OBOS skal nå drive bank i inntil 1 år, da ser selskapet OBOSbanken AS dagens lys og vil ta over driften.

OBOS har i lengre tid lånt ut penger, men tar nå steget opp og blir en fullverdig bank.

Det som gjenstår å se er om OBOSbanken vil gi gode tilbud både til medlemmer og andre. De er kjent for å favorisere sine egne medlemmer, men vil nok gjøre sitt for å tekkes alle typer lånekunder.

Vedtaket fra Finansdepartementet er:

– Med hjemmel i lov 24. mai 1961 nr. 2 om forretningsbanker (forretningsbankloven) § 8 første ledd gis OBOSBanken AS tillatelse til å drive bankvirksomhet.

– Med hjemmel i forretningsbankloven § 4 tredje ledd, jf. § 8 a siste ledd og finansieringsvirksomhetsloven § 2a-3 annet ledd, godkjennes OBOS Finans Holding AS, som er heleid av OBOS, som 100 prosent eier av OBOSBanken AS.

– Med hjemmel i finansieringsvirksomhetsloven §§ 2a-6 andre ledd og 2a-7 annet ledd godkjennes endringen i konsernstruktur, som følge av etableringen av OBOSBanken AS.

– I medhold av finansieringsvirksomhetsloven § 2a-11 fjerde ledd, siste punktum gis det tillatelse til at OBOS Finans Holding AS, OBOS Skadeforsikring AS og OBOSBanken AS har identisk kontrollkomite.

– OBOS gis tillatelse til å drive finansieringsvirksomhet i inntil ett år etter at tillatelsen til å drive virksomhet som bank tas i bruk.

Strenge lånekrav gir billigere boliger

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Eiendomsmeglerforetakenes forening (EFF) kommer med enpressemelding der de påpeker at boligprisene flater ut. De hevder at dette skjer både pga. strenge lånevilkå og pga at huskjøpere ikke søker lån fordi de tror at de ikke kommer til å få det innvilget.

I tider hvor det er vanskeligere å få lån vil det ta lenger tid å få solgt en bolig. Likeledes kan prisen på boliger ligge under prisen man ser i tider hvor det er enkelt å få lån. Etterspørselen av boliger synker i takt med hvor mange boliglån som gis fordi de færreset som kjøper eiendom har råd til å betale hele kjøpesummen uten å låne.

Det verste eksempelet på for gode tider og for høyelåneopptak var den såkalte «jappetiden» hvor alle fikk lån og eiendomsprisene føk til værs. Når folk så ikke kunne betale så gikk de konkurs. For å unngå slike forhold lages det regler som sier at lånetagere skal ha en viss størrelse på egneandelen når de kjøper hus.

Få ned renta på boliglånet!

Historisk sett skal vi langt tilbake i tid for å finne en lavere boliglånsrente enn den vi har per dags dato. Dette gjør at vi nordmenn har mer en gjeld enn noen gang, dermed har det aldri vært mer å spare på å prute ned renten fra banken enn det er per dags dato.

Hvordan redusere renta?

Banken kommer desverre ikke på døra og spør om du vil ha lavere rente. Faktisk så må du kreve det dersom du vil ha noe endring. Du er en verdi for banken så derfor vil de gjøre sitt ytterste til å beholde deg. Derfor kan det være lurt å forhøre seg med andre banker for å høre om de kan gi deg en bedre rente. Dersom de kan det så er det ingen grunn til at ikke banken din skal kunne gjøre det samme.

Dersom du har et førstehjemslån som utgangspunkt så kan du oppnå ennå mer renteavslag. Spesielt hvis du kjøpte eiendommen din for noen år siden, da har du hatt en markant økning i verdistigning på boligen din. Dette kan slå ut i egenkapitalen din. Hvis du har mer egenkapital vil du kunne få lavere rente av banken ettersom risikoen til banken blir mindre.

Når du endrer lånebetingelsene på lånet så blir det i praksis et nytt lån. Dette blir da en form for refinansiering. Selve refinansieringen koster ingenting, men det til tilkommer et gebyr på 750,-. Men dersom du får en god rente så er disse kronene spart inn.

Kjøre bilen inn i huset?

Ok, en husbil høres kanskje litt dumt ut. Men det er ikke det vi mente med denne titlen. Men renta på boliglån har ALDRI vært så lav og i tillegg så har aldri eiendomsprisene vært så høye.  Så hvordan kan du utnytte dette for å spare ennå mer penger enn det du gjør på rentene? Refinansiering er tingen, det betyr i praksis at du tar opp et lån for å finansiere et annet lån.Så når vi sier at du skal kjøre bilen sammen med huset så mener vi selvfølgelig at du skal refinasiere boligen for å så bake billånet ditt inn i boliglånet. Dette gjør at du kan spare store penger på renter og du slipper gebyrene i billånene.

Akkuratt hvor mye du kommer til å spare på kronen er litt vanskelig å si men per dags dato så er det en signifikant forskjell på boliglån og billån. Dette kommer selvfølgelig ann på hvor mye lån du har på bilen din i dag.

Det eneste du må være obs på før du eventuelt baker billånet inn i boliglånet er at din egenkapitalsgrad går ned. Derfor anbefaler vi det ikke til alle, du bør ha betalt ned minimum 30 % prosent av boliglånet før du blander bil og hus. Dersom du har planer om å kjøpe nytt hus så bør du avvente til dette er i boks. Da et høyere boliglån kan slå ut i hvor mye penger du får låne av banken.